房仲服務費上限是多少？買賣成交價 6％ 的算法一次看懂

台灣買賣房屋時，房仲服務費的法定上限是成交價的 6％，而且這 6％ 是買方與賣方兩邊支付的服務費合計後不能超過的天花板，不是固定費率，也不是每一方都要付 6％。實際費率多少，是由你與不動產經紀業在委託契約或要約書中約定的，所以「談得下來」與「看清楚寫在哪裡」，比背誦上限更重要。

6％ 上限的基本規則

依據不動產經紀業管理條例，中央主管機關（內政部）公告了買賣與租賃的服務報酬標準。買賣的部分，經紀業向買賣雙方收取的報酬合計不得超過實際成交價的 6％。這個上限的用意，是避免業者以高額服務費侵害消費者權益。

有幾個觀念要先釐清：

• 上限不是定價：6％ 是最高可以收的比例，業者願意收多少，是市場競爭與雙方議價的結果。
• 合計計算：買方付的加上賣方付的，總和不得超過 6％。如果賣方已經約定 5％，買方最多只能再被收 1％。
• 以成交價為基準：計算基礎是「實際成交價」，不是開價，也不是房屋公告現值或貸款金額。
• 一定要有書面：費率與付款方式應該寫在委託契約、要約書或買賣契約相關附件中，口頭說「大概就是這樣」並不可靠。

如果你想確認最新的公告與定型化契約範本，請到內政部地政司或內政部不動產資訊平台查閱，不要只憑記憶或朋友轉述。

算式與範例

最基本的算法是：服務費 = 成交價 × 約定費率。以下數字都是示意，用來說明算術，不代表市場行情。

假設一戶房屋的成交價是 1,800 萬元：

如果買方被約定 3％，那賣方最多只能被收 3％。若業者向兩邊收的合計超過 6％，超過的部分就不符合規定。

再看另一個例子：成交價 1,200 萬元，買方費率 1.5％，賣方費率 3.5％，合計 5％，服務費共 60 萬元，仍在上限內。你可以直接使用本站的買賣房仲服務費試算代入自己的數字。

實際上怎麼收：市場常見的做法

法令只管上限，不管分配。市場上比較常見的做法，是賣方負擔較多、買方負擔較少，例如買方約在成交價的 2％ 以內、賣方約在 4％ 以內，合計接近上限。但這只是習慣，不是規定，也不是每家業者都一樣。

幾種你可能遇到的情形：

1. 兩邊都收：由同一家業者同時代表買賣雙方，分別向兩邊收費，合計不超過 6％。
2. 只向一方收：有些業者在特定條件下只向賣方或只向買方收費，另一方不用付。
3. 雙邊不同家：賣方委託甲業者、買方透過乙業者，兩家各收各的，但法令的 6％ 上限是針對同一筆交易的買賣雙方費用，實務上各家的約定與合作方式不同，簽約前應向業者確認自己這一方的實際金額。
4. 固定金額或階梯式：少數業者會以固定金額或依成交價分段計費，這時把金額換算成占成交價的比例，才方便比較。

比較不同報價時，要看哪些細節

只比較費率是不夠的，因為每家業者包含的服務可能不一樣。比較時可以逐項問：

• 費率是多少，是否含稅或有沒有其他名目的費用
• 何時付款：簽約時付一部分、過戶完成後付尾款，還是成交後一次付清
• 服務內容：是否包含代為申報、協助辦理貸款、協調點交、售後處理等
• 若買賣中途破局，已付款項如何處理
• 是否有「差價」或「額外報酬」的約定（不動產經紀業不得收取差價）

想看不同類型做法的整體比較，可以參考本站的比較頁。

常見誤解

誤解一：服務費一定是 6％。 不是，6％ 是合計上限。你可以談，也有業者本來就收得比上限低。

誤解二：買方服務費由賣方出就好。 法令沒有硬性規定誰付，關鍵在契約怎麼寫。有些案件確實是由賣方吸收，但這是協商結果。

誤解三：服務費只看費率，不看成交價。 成交價在議價階段就可能被壓低，費率則是另一個可以談的變數，兩者要一起看總成本。

誤解四：口頭保證有效。 如果業者口頭說「服務費不會超過某個金額」，一定要請他寫進契約。

何時該找專業人士

如果你碰到的是共有、繼承、有貸款抵押、法拍或租約在身的物件，或是服務費已經產生爭議，建議先諮詢地政士或律師，並留存契約、收據與往來訊息。向主管機關申訴的方式，可以參考本站的服務費爭議與申訴。

把服務費放進賣方與買方的整體現金流

只知道服務費的金額還不夠，更實用的是看它在整筆交易中的位置。對賣方而言，成交價扣掉服務費之後，還要扣除房貸餘額、土地增值稅、房地合一稅、代書費與可能的修繕或點交費用，剩下的才是實際落袋的金額。對買方而言，服務費是自備款之外另一筆需要現金支付的款項，而且多半在簽約或過戶階段就要付。

用示意數字來看：成交價 1,500 萬元，賣方費率 4％，服務費 60 萬元，占成交價的比例看起來不大，但如果賣方的房貸餘額是 500 萬元、預估稅費 100 萬元，則實拿金額約為 1,500 − 60 − 500 − 100 = 840 萬元。這時如果服務費能降低 0.5 個百分點，也就是少付 7.5 萬元，就相當於實拿金額增加近 1％。這也是為什麼在成交價之外，費率仍然值得好好談。

怎麼確認業者沒有超收

不少人擔心被多收，但又不知道怎麼檢查。可以用下面三個步驟，簡單而有效：

1. 索取書面計算明細：請業者列出成交價、費率、金額與付款時間，並與契約逐項核對。
2. 用成交價重新計算一次：用手機計算機把成交價乘以契約上的費率，確認金額相符。你也可以直接使用本站的試算工具。
3. 確認有沒有額外名目：像是行政費、廣告費、文件費等，如果沒有寫在契約內，就要問清楚依據，不要直接付款。

如果發現合計超過上限、或業者拒絕提供明細，可以先保存證據，再向地方政府地政單位查詢或檢舉。

實價登錄與服務費的關係

買賣完成後，成交資訊會依規定申報實價登錄，內政部的不動產交易實價查詢服務網也提供公開查詢。申報的價格應該與買賣契約的實際成交價一致，服務費也是以這個實際成交價為基礎計算。如果有人建議你「契約寫低一點，服務費可以少一點」，這種做法可能涉及虛報價格，不但違反申報義務，還可能衍生稅務問題，千萬不要接受。需要比較價格時，可以先參考同社區、同類型物件的實價登錄資料，作為議價的依據，這比單純猜測行情更有說服力。

常見問題

賣方服務費 4％ 加買方 2％ 剛好 6％，合法嗎？

只要合計沒有超過成交價的 6％，並且是雙方依契約約定的結果，就沒有超過上限的問題。但合法不代表一定划算，你仍然可以協商。

成交價是 1,500 萬元，但我拿到的是 1,480 萬元的買賣價款，要用哪個算？

以買賣契約上載明的實際成交價為準。若有爭議，請向業者索取計算明細，必要時請地政士協助確認契約價款與實價登錄申報的金額是否一致。

上限會不會調整？

主管機關可能依實際情況修正公告，所以請以內政部公告的現行規定為準，簽約前確認一次最安心。

資料來源

• 內政部地政司 — 查詢不動產經紀業相關公告與定型化契約範本
• 內政部不動產資訊平台 — 不動產交易、經紀業與相關法規資訊
• 全國法規資料庫 — 查詢不動產經紀業管理條例全文