買房除了仲介費還要準備哪些錢？買方總預算清單與示意試算
整理台灣買房時除了房仲服務費之外，還需要準備的頭期款、契稅、登記規費、代書費、履約保證費與搬遷裝修等項目，附總預算示意算式與規劃重點。
買房時，房仲服務費只是總支出的其中一項。除了頭期款，你還需要準備契稅、登記規費、代書費、貸款相關費用、履約保證費，以及搬遷與裝修預算。如果只看服務費，容易低估整體資金需求。這篇文章把買方常見的支出列成清單，並用示意數字教你怎麼算出自己的總預算，讓你在決定出價前就知道需要多少現金。
買方總支出包含哪些項目
可以把買房支出分成三大類：買賣價款本身、交易過程的費用、入住前後的準備金。
一、買賣價款
- 頭期款：總價扣掉貸款成數後的自備款。貸款成數由銀行依個人條件與政策審核，並非固定。
- 貸款：向銀行借貸的金額，每月還本付息。
二、交易過程的費用
| 項目 | 說明 | 備註 |
|---|---|---|
| 房仲服務費 | 依契約約定的費率計算 | 買賣雙方合計上限為成交價 6％ |
| 契稅 | 買方在取得房屋所有權時繳納 | 依房屋評定現值與稅率計算，稅率與減免請查主管機關 |
| 登記規費 | 所有權移轉登記與抵押權設定登記等 | 依地政機關公告的標準計算 |
| 代書費 | 地政士辦理過戶的報酬 | 由雙方與地政士約定，沒有統一價格 |
| 履約保證費 | 價金履約保證或信託的費用 | 是否採用、誰負擔，依契約約定 |
| 貸款相關費用 | 開辦費、徵信費、火險與地震險等 | 依銀行規定 |
三、入住前後的準備
- 搬家與清潔費
- 簡易修繕或裝修預算
- 家具家電添購
- 房屋稅與地價稅（交屋後依持有期間負擔，常見是買賣雙方按日分擔，要在契約中寫明）
- 管理費與公共基金（大樓社區可能要求一次補繳）
示意試算
以下是示意，不是行情，目的只是教你算式。假設成交價 1,800 萬元，貸款成數 7 成：
- 自備款：1,800 萬 × 30％ = 540 萬元
- 買方服務費：假設費率 2％，1,800 萬 × 2％ = 36 萬元
- 代書費與履約保證費等：假設合計 5 萬元（示意）
- 契稅與登記規費：假設合計 12 萬元（示意，請依實際房屋評定現值與公告標準試算）
- 貸款開辦費與保險：假設 3 萬元（示意）
- 搬遷與簡易修繕：假設 15 萬元（示意）
加總：540 + 36 + 5 + 12 + 3 + 15 = 611 萬元。
換句話說，即使成交價看起來只需要準備 540 萬元的自備款，實際現金需求可能高出 70 萬元左右。這是示意數字，你要用自己的情況重算。把服務費那一項改成不同的費率，可以使用買賣房仲服務費試算。
規劃資金時的幾個原則
- 先抓一個緩衝：除了列出的項目，留一筆預備金因應交屋前後可能出現的額外支出，例如補件、修繕或日期延後造成的利息。
- 區分「現金流」與「帳面成本」：有些費用在簽約時就要付，有些在過戶或交屋時才付，要排出時間表，避免資金在關鍵時刻不足。
- 用書面確認分擔：房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯等要在買賣契約中寫明分擔方式。
- 先問清楚貸款：貸款成數、利率、寬限期與手續費會影響每月與一次性支出，建議在簽約前取得銀行的書面條件。
- 服務費與價格要一起看：成交價下降與服務費下降，都會減少你的總支出，兩者可以同時協商。
常見疏漏
- 只準備頭期款，沒有留稅費與服務費的現金
- 以為服務費是賣方出，成交前才發現自己也要付
- 忘記交屋時要補繳的管理費、公共基金或前屋主未繳清的費用
- 沒有確認履約保證費由誰付，簽約時才討論
- 低估裝修與家具家電的支出
與賣方費用的對照
賣方需要準備的是不同的一組費用，例如房貸提前清償的違約金（若有）、土地增值稅、房地合一稅與自己這一方的服務費。買賣雙方的資金規劃重點不同，可以對照閱讀買方賣方服務費怎麼分。
何時該找專業人士
如果你的資金安排比較複雜，例如要動用長輩的資金、與他人共同購屋、有境外資金，或是需要大額貸款，建議找地政士、會計師或金融機構的理財顧問協助規劃，並確認所有款項的流向都有書面紀錄。
買中古屋與預售屋、新成屋的費用差異
並不是所有購屋都需要透過仲介，費用結構因類型而異。中古屋多數透過仲介成交，因此服務費是主要項目之一，同時需要處理屋況、點交與前屋主的稅費結清。新成屋通常由建商或銷售公司銷售，買方不一定需要支付仲介費，但可能有代銷公司的費用已經包含在房價中，並且需要留意公共設施的點交與預收的管理費、公共基金。預售屋的交易流程則有付款的期程（例如簽約款、開工款、各期工程款），費用結構與中古屋差異較大，也受到預售屋買賣定型化契約的規範。
這些差異提醒我們：同樣是買房，要問的第一個問題是「這筆交易有沒有仲介？如果有，我要付多少？」而不是預設一定有某個固定比例。
先編一張自己的預算表
建議在看屋之前，先用試算表或紙本列出一張預算表，把每項費用分成「確定的」與「估計的」兩欄，並標記付款時間。例如：
- 簽約時：斡旋金轉為簽約款、服務費的第一期（若契約約定）。
- 用印時：用印款、代書費。
- 完稅時：契稅、土地增值稅（賣方）、登記規費。
- 交屋時：尾款、服務費尾款、管理費補繳、房屋稅地價稅分擔。
- 入住後：貸款每月攤還、裝修款、家具家電。
做這張表的好處，是你可以一眼看出哪個月份現金壓力最大，並提前安排資金，不必臨時調度。如果預算不足，也可以回頭檢查哪些項目可以調整，例如降低裝修預算、協商服務費或延後付款時間。
同時要記得，房貸的每月負擔是長期支出，與一次性費用不同。購屋前可以先估算每月還款占收入的比例，再決定可以負擔的總價。
資金來源與貸款的搭配
自備款的來源也會影響你的規劃。如果自備款來自存款，要確認取出後仍保留生活與緊急預備金；如果來自家人的贈與或借款，要留意相關的稅務與文件，例如贈與稅的申報，以及借款的還款安排，避免日後產生爭議。向銀行申請房貸時，銀行會審查你的收入、負債與信用狀況，並依房屋鑑價與政策核定貸款成數與利率，核貸金額可能低於你的預期，所以在簽約前最好先取得銀行的初步核貸意見。
若銀行鑑價低於成交價，差額需要由你的自備款補足，這也是為什麼有些人在出價前先請銀行預估鑑價。把這個風險預先考慮進去，才不會在簽約後才發現自備款不足。
常見問題
契稅怎麼算？
契稅是以房屋的評定現值為基礎，乘以法定稅率計算，與成交價不同。實際稅額請以稅捐稽徵機關的核定為準，並向地政士或稅務機關確認適用的減免。
買新成屋與中古屋，費用有差嗎？
差別可能包括是否有仲介、是否有履約保證、公共設施點交與預收的管理費等。新成屋通常會有建商提供的契約與附加條件，請逐項閱讀。
現金需求怎麼抓比較保險？
沒有固定公式，常見做法是先把已知項目列出，再增加一筆預備金。預備金的比例應依你的風險承受度與案件複雜度決定。
資料來源
- 內政部地政司 — 登記規費與地政資訊
- 財政部 — 契稅與房屋稅相關資訊入口
- 內政部不動產資訊平台 — 買賣流程與相關資訊
