租屋仲介費怎麼算？一個月租金上限與房東房客分攤方式

在台灣透過仲介租屋，房東與房客兩邊支付的仲介費合計不得超過一個月租金。這個上限是以月租金為基準，不是以押金、總租金或租期計算，所以 2 萬 5 千元的月租，雙方仲介費合計最多就是 2 萬 5 千元。至於誰付、各付多少，法令沒有規定，由雙方與業者約定，常見的是各付半個月，也有房東全額負擔或房客多付的情形。

規定的來源與基本觀念

租屋仲介費的規範，主要來自不動產經紀業管理條例與租賃住宅市場發展及管理條例。重點整理如下：

• 合計上限：向房東與房客收取的報酬加總，不得超過一個月租金。
• 以租金為準：月租金是計算基礎，其他費用如押金、管理費、第一期租金都不在仲介費的計算內。
• 要有書面約定：仲介費金額、付款時間與服務內容，應該寫在委託書、租賃契約或附件上。
• 業者要合法登記：不論是不動產經紀業或租賃住宅服務業，都應依法登記，你可以向地方政府或內政部相關平台查詢。

怎麼計算：範例

以下數字為示意：月租金 25,000 元。

只要合計沒有超過 25,000 元，就在上限內。你可以用本站的租屋仲介費試算輸入月租金與比例，馬上算出自己應付的金額。

如果業者向房客收了一個月租金，又向房東收了半個月，合計就是一個半月，超過了上限。此時你可以要求業者說明依據，並考慮向主管機關查詢或檢舉。

租屋時還會碰到哪些費用

很多人把仲介費和其他支出混在一起，所以建議在簽約前先列出全部要準備的現金：

1. 押金：住宅租賃的押金依法不得超過二個月租金，退租時要依實際狀況結算。
2. 第一期租金：通常是簽約時預付，租金支付週期請看契約。
3. 仲介費：本文討論的主題，付款時間要確認，是簽約當天付，還是入住時付。
4. 管理費：大樓管理費可能由房客或房東負擔，需要在契約中載明。
5. 水電瓦斯網路等：需確認電價是否依台電的計費方式，或由房東另外加收；契約應寫明。
6. 清潔費或修繕費：若業者或房東另外提出這類費用，請問清楚計算方式與適用情況。

看起來細項很多，但先列表再比較，就不容易在簽約當天被追加不明費用。

簽約前要檢查的事

• 服務內容：仲介費是否包含看屋、議價、合約撰寫、點交與後續的簡單協助。
• 費用何時付：有些業者要求先付斡旋金或訂金，要確認這筆錢屬於什麼性質、能否退還。
• 契約格式：內政部公告有住宅租賃契約應記載及不得記載事項，業者提供的契約應該符合這些規定。
• 房東身分與產權：請業者提供房屋的所有權資料，核對出租人是否為所有權人或有合法權限。
• 點交與設備清單：把家具家電、現況與損壞情形拍照並寫在附件，避免退租時產生爭議。

更完整的流程可以參考透過仲介租屋的流程與文件。

不透過仲介的選擇

如果你找到直租的房東，就沒有仲介費的問題，但契約、押金與點交都要自己把關。這種情況下，建議至少使用內政部公布的住宅租賃契約範本，並請房東提供產權證明與身分資料。

租賃住宅服務業與包租代管

另外一種類型是租賃住宅服務業，也就是包租業與代管業。包租業向房東承租後再轉租給房客，代管業則是受房東委託管理出租。這類業者與一般仲介不同，收費方式可能包括管理費或租金差額，房東與房客在選擇前，要看清楚費用結構與責任分配。

實務上容易出現的情境與處理方式

租屋市場節奏很快，看到喜歡的房子，業者常催促當天簽約，這時最容易忽略費用。以下是幾個常見情境，與你可以採取的做法：

情境一：簽約當天才說要收一個月仲介費。 如果事前沒有說明，你可以要求業者出示書面約定與計算方式。依規定雙方合計不得超過一個月租金，如果房東已經付了半個月，你最多應付半個月。你有權利在確認前不簽名。

情境二：業者要求先付「訂金」才能保留房子。 要問清楚這筆錢的性質：是將來抵扣租金或押金的訂金，還是仲介費的預付款？不成立時能不能退？一定要寫在收據上，並保留對話紀錄。

情境三：房東與房客都說仲介費由對方付。 這時需要回到業者與雙方簽的文件，看誰與業者約定了什麼。如果業者沒有清楚說明，就是一個警訊，建議暫停並要求書面確認。

情境四：租期中間仲介費可否退還。 若租期剛開始就因房屋重大瑕疵、房東違約而終止，你可以書面要求業者協助處理；是否能退費，取決於契約與個案，不建議自行假設。

租金與仲介費的整體試算

比較兩個物件時，不要只看月租金，要把一次性費用攤進來。以下是示意比較，假設租期一年：

這個示意顯示，月租金較低的物件甲，在計入仲介費後，一年的總支出與月租金較高的物件乙相同。如果租期更短，仲介費攤到每個月的金額更高，就會讓差距更明顯。因此，租期長短也是你選擇物件時的考慮因素之一。

租屋仲介費與稅務、補助的小提醒

房客如果有居住需求，可以留意政府的租屋相關資訊，例如租金支出的列舉扣除與租屋補貼等，是否能申請，要看個人身分、所得與房屋條件，且規定可能調整。請向財政部、內政部或當地縣市政府查詢最新辦法。對房東而言，租金收入也需要依規定申報所得，仲介費是否可以列為費用，也請向國稅局或會計師確認。

這些政策與稅務規定不屬於仲介費的範圍，但在選擇物件、談租金時，是額外需要考慮的資訊。例如，是否能用租賃契約申報租金支出，可能會影響你對契約內容的要求，因此在簽約前，不妨先確認這個需求。

常見問題

房東說仲介費全部由房客付，合法嗎？

只要合計沒有超過一個月租金，分配方式可以由雙方約定。但房客有權不接受，可以要求業者說明，或選擇另找物件。

仲介費可以退嗎？

要看契約怎麼約定。若房屋有嚴重瑕疵或業者隱瞞重要資訊，可以書面要求處理，必要時向主管機關或消費者服務中心申訴。

續約時還要再付仲介費嗎？

通常續約若沒有經過業者再次提供服務，就不必再付仲介費，但每家業者與契約的約定不同，請看契約條款。

資料來源

• 內政部地政司 — 住宅租賃契約範本與經紀業規範
• 內政部不動產資訊平台 — 租賃住宅服務業與經紀業資訊
• 全國法規資料庫 — 租賃住宅市場發展及管理條例