賣房支付的仲介費能抵稅嗎？房地合一稅的成本費用列報重點

賣房時支付的房仲服務費，在計算房地合一稅的應稅所得時，可以列為交易的成本費用之一，也就是從成交價中扣除，降低應稅所得。但列報有條件，需要取得合法憑證，而且仲介費的可列報金額有上限規定，超過的部分不能全數扣除。因為稅法與解釋令可能調整，本文只說明基本觀念，實際可列報的項目與上限，請務必向國稅局或會計師確認最新規定。

房地合一稅的基本觀念

房地合一稅是針對個人或營利事業出售房屋與土地所得的稅制，與傳統的「房屋以評定現值計算財產交易所得、土地另外課徵土地增值稅」不同，房地合一稅是以房屋與土地合併計算的交易所得為基礎。其中，2021 年 7 月 1 日起適用的新制（俗稱房地合一稅 2.0）對持有期間較短的房地，稅率較高，個人的一般稅率依持有期間分為幾個級距，持有越短稅率越高；符合條件的自住房屋另有優惠。

基本算式可以簡化為：

應稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 因取得、改良及移轉而支付的費用 − 土地漲價總數額

稅率與適用條件請以財政部與國稅局公告為準，此處不重複列出數字，避免與最新規定不一致。

仲介費在算式中的位置

「因取得、改良及移轉而支付的費用」包含的項目，通常有：

• 取得時支付的仲介費、契稅、登記規費與代書費
• 持有期間為改良房屋支付的費用（需有憑證）
• 出售時支付的仲介費、代書費與其他必要的移轉費用

也就是說，你買進時付的仲介費與賣出時付的仲介費，原則上都可能是可以列報的成本費用，但需要有憑證，並且要符合稅法規定的範圍。

列報上限與憑證

關於仲介費的列報，需要特別留意兩點：

1. 憑證要求：需要取得業者開立的合法憑證（例如發票或收據），並與買賣契約、付款紀錄相符。
2. 列報上限：依財政部的規定，仲介費的列報有一定的比例上限，一般的說法是以成交價的一定比例為限（據了解約為成交價的 3％，但此數字請以國稅局現行規定為準）。若實際支付的仲介費高於上限，超過的部分不能全數列為成本費用。

這點與你和業者的費率約定有關：如果賣方約定 4％，其中可列報的部分可能就受到上限影響，超過的部分等於是實際付出但無法抵稅的成本。這是在議價時要一併考量的因素，詳見服務費議價指南。

示意計算

以下數字為示意，並非稅額預估，僅用來說明概念。假設：

• 成交價 1,800 萬元
• 取得成本 1,200 萬元
• 賣出時支付仲介費 72 萬元（4％），假設其中可列報部分為 54 萬元（假設上限為 3％，示意）
• 取得時支付的仲介費、契稅、代書費合計 30 萬元
• 持有期間改良費用 20 萬元
• 土地漲價總數額 80 萬元

則應稅所得約為：

1,800 − 1,200 − 54 − 30 − 20 − 80 = 416 萬元

之後再依持有期間適用的稅率、免稅額與自住優惠等規定，計算應納稅額。你可以看到：如果仲介費可列報的金額不同，所得與稅額也會跟著改變。

申報時間與文件

房地合一稅的申報有期限限制，通常是在房地移轉登記完成後的一定期間內（一般為三十日內）向國稅局申報，若逾期可能有罰則。請注意：

• 保留買賣契約、仲介費收據、代書費收據與改良費用的憑證。
• 若是自住優惠，需要準備設籍、居住與持有期間的證明。
• 如果同時涉及土地增值稅與房地合一稅，需要分別處理並確認各自的申報時間。
• 不要因為想節稅而向業者要求不實的收據或虛報價格，這可能導致更嚴重的稅務與法律責任。

買方的稅務考量

買方在取得房地時付的仲介費，將來賣出時可以列為取得成本的一部分，所以也要保留收據與契約。這是買方在議價服務費時可以一併考慮的資訊。

常見的疏漏

1. 沒有取得合法憑證：只有轉帳，沒有收據或發票。
2. 超過上限的仲介費：以為全數都可以抵稅。
3. 漏報取得時的費用：只記得賣出時的仲介費，忘了買進時的。
4. 逾期申報：忽略三十日的期限。
5. 用口頭協議壓低契約價格：這種做法可能違法，並造成買賣雙方的稅務風險。

何時該找專業人士

房地合一稅的規則細節多，包含持有期間的計算、自住優惠的條件、成本費用的認列範圍與申報程序。如果你的案件涉及繼承取得、贈與、共有、持有期間較短或有境外因素，建議由會計師或熟悉稅務的地政士協助試算與申報。

兩種稅制並存時，要先判斷自己適用哪一種

台灣的房屋與土地交易，依取得日期不同，可能適用不同的課稅方式。簡單說，在房地合一稅制施行之後取得的房地，出售時適用房地合一稅，土地增值稅仍然要另外計算並可作為房地合一稅的減項；在施行之前取得的房地，則可能適用舊制，也就是房屋的財產交易所得與土地增值稅分開處理。不同制度之下，仲介費的列報方式與限制並不相同。所以在算稅之前，先確認你的房子是什麼時候取得、持有多久，這個資訊通常在所有權狀與契稅或登記資料中可以查到。

如果你的房地是繼承或受贈取得，取得成本與持有期間的認定方式又有特別規定，與買賣取得不同，更需要請專業人士協助。

賣房當年的完整成本清單

賣房時，除了仲介費，還有一些項目也可能列入交易成本，建議整理成一張清單，逐項找出憑證：

1. 取得時的成本：當初的買賣價款，以及買進時支付的契稅、登記規費、代書費與仲介費。
2. 持有期間的改良費用：例如大幅度的裝修、增設設備，且有實際發票或收據可供佐證。一般的維修保養與純粹的家具家電，是否能列報，需向國稅局確認。
3. 出售時的費用：仲介費、代書費、廣告費用等，以實際支付並取得合法憑證者為限。
4. 土地增值稅：依規定另外計算，在房地合一稅制下，可以從交易所得中扣除。

整理的重點是：每一項都要有憑證，且憑證上的金額、日期與付款對象能互相對應。如果缺少憑證，即使實際有支出，也可能無法列報。

自住優惠與仲介費的關係

符合自住條件的房屋，出售時可能享有免稅額或較低的稅率，但仍須依規定申報，且需要滿足設籍、持有與居住期間等條件。在這種情況下，仲介費的列報與否，會直接影響應稅所得是否超過免稅額，以及最後的稅額。因此，如果你的房子可能符合自住優惠，應該把仲介費、取得成本與其他費用的憑證都整理好，再去試算，不要因為預期稅額為零就不留存紀錄。

另外要提醒的是：免稅額與優惠的適用條件、金額與次數，可能因法令修正而調整，請以財政部與國稅局的最新公告為準。

常見問題

房仲費可以全額抵稅嗎？

不一定。仲介費的列報有上限與憑證要求，請以國稅局現行規定為準，並保留完整的收據與契約。

我賣的房子是自住，還需要申報嗎？

符合條件的自住房屋，可能享有免稅額或優惠稅率，但仍需要依規定申報。請向國稅局確認自己的情況是否符合。

買房時付的仲介費，賣出時還能用嗎？

可以列為取得成本的一部分，但要有憑證，並且符合稅法規定的範圍。

資料來源

• 財政部 — 房地合一稅相關規定與解釋函令入口
• 財政部賦稅署 — 所得稅制與申報資訊
• 內政部地政司 — 不動產移轉登記與土地增值稅資訊